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啃房江湖往事合伙买房

2019/11/10 来源:即墨财经网

导读

一起发现城市与房产之美本期写写和蓝色水库一起合伙买房的故事。1其实呢,主要是那一次啃房子,丫选了硬伤房,自己也不知道结果会是个什

啃房江湖往事合伙买房

一起发现城市与房产之美

啃房江湖往事合伙买房

本期写写和蓝色水库一起合伙买房的故事。

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其实呢,主要是那一次啃房子,丫选了硬伤房,自己也不知道结果会是个什么鸟样,等于脑子当时1抽,就犯了傻,所以那段时间提起那套硬伤房就有点儿心虚。实际情况是:蓝色水库童鞋绝对是个超级超级的热心人。

蓝色水库童鞋是彻彻底底的安家论坛祖师级元老,固然也是群主的好基友。群主刚认识丫的时候。就跟群主吐槽,说他老豆是不折不扣的铁空。

空到甚么地步那?当年蓝色水库啃房需要先背着他老豆,然后和他老母去买了一套高层的房子,直到装修好了出租掉了,定金已收但租客还没有进场前,才敢把这个事儿跟他老豆说,结果老豆一听,还是暴跳如雷。

说和你们都说了,现在外面都在说房价太贵了,肯定要跌,结果你们娘儿俩竟然还背着我去买!你们俩胆敢再这样买房子,买好我就从你们买的房子里跳下去si给你们看!

蓝色水库童鞋想着,这可怎么办啊? 辗转反侧,冥思苦想,真的还被他想出了解决办法:继续很淡定的后面两年陆续又买进了3套房子。

大家猜猜看他老豆怎么办那?原来这娘儿俩后面买的这三套房子都是1楼。这跳下去的话也就无从谈起了。

随着房价的逐年上涨,蓝色水库童鞋在家里也就逐渐掌握了话语权,毕竟这年头家族里的投资大方向决定权都是只认之前的战绩和结果的。蓝色水库童鞋其实骨子里也是一个热血青年,所以当年看到群主辞职后那种无拘无束的状态:甚是羡慕嫉妒恨。

终于丫在认识群主了三年后,自己也踏上了辞职这条不归路。辞职后,2个人变成了2头狼,一起外出捕猎就逐渐成了常态。

2008年底的时候,群主有次跟蓝色水库瞎逼叨在聊天儿,聊着聊着就发现了一个买房的好办法:那就是GJJ借款。

而且交了补充GJJ的人,按那时候的政策一个人最高可以借款40w,更关键的是GJJ可以借到80%比例,并且不看之前身上是否是背着有负债,所以从理论上来看,买套50w的小房最好理论情况就可以只掏10w现金。

那时候群主入股的小饭店还开着,里面的员工有几个也是发小的远方亲戚,小饭店当时交的金是一种外来人员综合保险,每个人每个月要交大概105元(现在已经全面改了,要求交社保,一个月2000多),对交这种综保的人员,GJJ上则是网开一面。

公司可以选择员工交还是不交。那时候的上海50w的房,还是很多很好找的,所以群主和蓝色水库童鞋就在琢磨,有没有可能拉店里员工一起买那?

有了这个念头,2头狼就开始评估可行性,群主合伙的那个发小明显也很感冒,所以3个人那段时间就是每天凑在一起琢磨这事。

那时候蓝色水库童鞋刚刚辞职,精力旺盛到无处可泄,俗话说得好,富贵险中求。张张嘴说是很容易的,真的做起来,遇到的各种问题就明显很复杂了,比如:

每个月给每一个员工交多少GJJ最适合?

GJJ的存留数要有多少?

补充GJJ的存留数要有多少?

如何最短时间达标?

如何去找最合适的标的去啃?

还有当然就是最重要的问题:

如何确保买好后的,再安全稳定的卖掉,中间不出幺蛾子?

这么多问题的提出,总要有去寻找答案的人,蓝色水库童鞋那时候就一步一步,各种跑腿各个部门问政策,问细节,后面一个环节还解决了一项超级大问题(后面会表),硬生生的淌出来了一条路….

买房用谁的名字?选适合的人选是个非常重要的环节,群主喜欢看面相,外加和发小谈了下这2年的对每一个员工的综合印象和看法……3个人仔细琢磨下来,初定了8个员工,其中2个是一对夫妻。

接下来就是要估算具体方案实行了按照是当时极限情况,那么8个人可以啃7套:1套100w和6套50w的货。首付则是需要20w加6个10w,总计80w过户的费用也算了一下:7套大概12-14万(这个费用是需要cash的)。接下来是装修,装修这事儿就没有底了,按当时的价钱一套房子精装修全配上家具家电下来估摸着要5w。

3个人详谈了一下,也拼了一下手里的钱:一共大概有100个出头。按计划来说,只要不装修,一切按预计的极限计划走流程下来,钱上还是绰绰有余的。

当时的群主其实是个钱不要命的主,只要能赚钱(当然是不违法的基础上),辛苦点,折腾点算个求。本着富贵险中求的想法,就继续约了熟识的律师朋友开始起草相关协议文件。

文件就是写了份合作协议,大白话意思就是:员工签个字,赚钱大家分,连带条件肯定也是有的,就是提出辞职得提前半年(里面缘由大家都不傻),每一年涨工资幅度也必须得固定一下,饭店合伙人(就是群主的发小)听了当然很开心。他每天最烦的事情就是店里的员工经常以辞职来要挟他:老板,工资你该涨涨了。

群主当时许诺的分润制度是:每一个月给1k,卖房的时候再一次性给2w。(群主当时目标很简单。50w买进来涨到70w出去,就已非常满意了)。这里介绍一下当时的工资水平:服务员大概2300-2500,厨师大概4000-6000,切配打合大概2800-3500。

一切计划排好后,3个人就开始挨个找员工谈这个计划了,谈好了让员工回去想想,再说同意不同意。群主本意想着,会不会员工觉得不够公平(群主自认为定的尺度应该还算可以吧)不肯来签字?

这类事情既然有了第一个,那末晚上回到宿舍,肯定就会被拿出来谈事情的,消息传播的速度原来远超群主想象:第二天早上一上班,发小就电话群主喊救命,原来他被员工围起来了:所有店员都跑来围着他,纷纭要求主动提供自己的名字。这下就尴尬了……

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这可怎么办呢?

3个人只能再找律师商量对策。最后几个人又捣鼓出一份更详尽版的合作协议,并且追加了无期限的全权拜托公证,文件准备好了后,以手里钱不够为由,挑了10个员工来合作,又开始之前的模式,先说明一下情况,再让员工好好想一想再决定。但是令群主又没有想到的是,挑中的所有人几乎都是看都不看就准备签字画押……这种情况,弄的在场的律师都哭笑不得,连连摇头。

群主通过这件事就发现:之前觉得怎样有那么多傻子会上当受骗?原来有时候人一窝蜂上的时候,真的有很多人会啥都不看就随便签下自己的名字,(后果会怎么样?想都不会想到这个层面)。还好群主的主观需求是合作,并不是为了骗人。所以只能感慨:这个世界上真的太多人容易被骗的血本无归啊。

群主没有骗人的想法,只想合作,但是也要避免被别人骗。俗话说得好,人心难测,所以在律师协作下,几个人制定了一整套风控流程。这套风控流程看起来很简单,而且也仰仗了当时政策环境好,所以效果肯定是很好的,办法就是:把群主老娘的名字也一并写在了合同里。

群主老娘那时候刚退休。精力还很充沛。那一段时间就一直浦东长宁的两个交易中心,GJJ管理中心来回跑,各种排队签字,还要去公证处做全权公证委托,忙的不亦乐乎。

群主老娘因为看到那一本本油光发亮产证都有自己名字,心里自然也是很开心的。蓝色水库童鞋也照猫画虎,要去了几个员工,走同样的流程,只不过产证上多个那个人变成了他的老娘(至于他老豆,直接就没敢让他知道这事儿)。

全部2010年,群主和蓝色水库童鞋,就一直在劳碌中,找房看房,跑交易中心签字,装修出租……群主开店的那个发小也经不住诱惑,随着群主和蓝色水库飞了一把苍蝇。最后3个人在随后4个月时间里,啃了10套房。群主5套,蓝色水库同学3套(包括其中一套夫妻档,当作是1套顶2套体量),群主发小2套。

那4个月真的是车轮战。白天:发小视店,群主和蓝色水库童鞋分头找货,跑贷款,每天电话互通有无最少5-6次,几乎每一个晚上3个人还要在一起商量明天的计划。

还好那时候3个人离得很近,就像三角形的三条边儿,相互间隔的绝对距离不超过两千米。那时候整天都去隔壁文印店复印打印各种资料,弄得文印店老板都很好奇,说你们几个到底是开店的,还是买房的?3人笑笑不语。

那时候的GJJ管理中心地处浦东大道上的中信五牛城,经常是饭店到了下午休息时候,就是发小带着店里员工去签字的时间段。长此以往,GJJ管理中心的人,都还以为发小是专业YELLOW BULL。

房子买好了,钱自然也是花到没有了,而且严重超支到连XYK也都用上了,税务那里的破机嘎吱嘎吱的响,这边的钱就哗哗的没有了,可是装修还需要大笔的钱……没钱怎么办啊?真是头大。

就在大家冥思苦想的时候,蓝色水库童鞋又站了出来。原来丫找到了一条新的门路来搞钱。那时候的房地产时报上总有小广告,内容就是代办GJJ装修贷款。

话说机会就是留给蓝色水库童鞋这样的人,那时候他主要跑GJJ管理中心,群主主要跑的是看房。一来二去,丫就和GJJ管理中心里面的人混熟络了,既然熟络了,就开始有了闲谈。(邮局港剧:蓝色水库童鞋是群主认识的人里面,最会跟他人打交道的主,各种分寸,尺度,气场拿捏得都非常好,从他身上群主学到了很多)

里面的人和蓝色水库童鞋说:你们几个人买房,除去GJJ贷款外,还有GJJ装修贷款那,你们也可以申请的呀!纳尼?难道还能加持传说中的GJJ装修贷款?这事据说非常非常麻烦的吗?人家给蓝色水库童鞋指了一个地址,那就是是普陀区GJJ管理中心,在曹杨路靠近内环的地方。而且浦东这边有熟人事先打过招呼了,二话不说,第二天,蓝童鞋就准备好了资料,直接杀过去,开始肉身先上进行实测。

具体过程不表……反正蓝童鞋又成为群主身边这圈人里第1个吃到了螃蟹的主:他找了一套他名下面积最大的房子,按照每平方2000元的标准申请批复出来30w。为什么是30w那?由于这个贷款的上限就是30w,而且利率和GJJ贷款一样等是送钱的贷款。

有了蓝童鞋这样的开路人,群主和群主老妹自然不甘落后,也赶快去把这笔钱也照猫画虎的挖了出来。同时开始晚上查询资料、写计划、打印文件、和员工约时间,反正目标就是开始第二轮的申请GJJ装修贷款……

又这样折腾了快两个月总算10套房子的贷款部分算都搞完了,总计申请出来了70余w。自然这些房子需要的装修钱也就有了。

(插播一个节点:GJJ装修贷款于2010年国庆后就停了,群主这边这些人申请的最后一笔是2010年9月,属于麻将里的蹬腿停牌~)。那个时候幸亏年轻,群主,蓝童鞋,发小这样的3人组外加装修队,一直忙到到了春节前,终于把这10套房子全部装修好并且出租出去了。

回想过去的那大半年,三个人几乎没有一天好好休息过,每天的工作时间都在16个小时向上,但是回报也是很丰富的。最少一圈操作下来,建模后的平均每套房子投入只有11w现金(100w那套房按两套计算),整体负债率达到76%,而且选择都是老破小里的硬通货。

这些房子的结局如何呢?在2013年9月份到国庆的时候。群主开始了集中卖房,10套房子在2个月里全部出掉了。战果:平均售价在78w,扣去所有本钱(税费,装修费,给员工分成,出租月供填差额,杂费若干),每套房子大概赚了20w,基本三年投资回报率就是280%。这一波操作下来,3人组还是很满意的,但是由于2011年1月底开始限购了,这个玩法好像就不行了,怎么办呢?群主先疗养休养,休养好了再继续找机会呗……

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